Questions fréquentes

Le fait de vivre en condominium comprend une partie de charges communes dont le partage des frais reliés aux réparations, aux rénovations, à l’entretien ou aux services (déneigement, électricité, assurances de l’immeuble). Les copropriétaires partagent aussi les espaces communs comme le gymnase, le terrasse, la piscine, la salle commun selon ce que les projets comportent en la matière.

Ce mode de vie est idéal pour les personnes qui ne souhaitent pas faire l’entretien d’une maison et d’un terrain ou encore pour ceux qui veulent vivre en plein cœur de la ville tout en étant propriétaire.

Copropriété divise : Lorsque vous achetez une copropriété divise, vous devenez propriétaire d’une partie privative (votre condominium) et d’un pourcentage des parties communes de l’immeuble. Chaque condo possède son propre numéro de lot (cadastre) et ses propres comptes de taxes scolaires et municipales.

Copropriété indivise : Lorsque vous achetez une copropriété indivise, vous devenez propriétaire d’un pourcentage d’un immeuble qui appartient à plusieurs propriétaires. Il y a un seul numéro de lot (cadastre) et les comptes de taxes scolaires et municipales sont communs. Toutes les charges de l’immeuble sont assumées par tous les propriétaires, et ce, en proportion de leur quote-part respective.

Le gestionnaire de copropriété assure la gestion et l’administration de la copropriété. Ses responsabilités sont nombreuses et variées : gestion des contrats de service, contrats d’assurances, budget de copropriété, gestion du personnel de l’immeuble, etc. Il respecte et fait observer les règlements de copropriété. Il fait aussi le lien entre le conseil d’administration et les copropriétaires.

Les membres du conseil d’administration sont élus par les copropriétaires lors des assemblés générales annuelles. Ceux-ci travaillent en étroite collaboration avec le gestionnaire de copropriété pour prendre des décisions au sujet de la gestion et de l’administration de la copropriété. Des propositions sont ensuite présentées aux copropriétaires lors d’un vote qui se tient durant les assemblées générales annuelles.

Les frais de condo, défrayés à chaque mois par les copropriétaires, servent à assumer les dépenses liées au fonctionnement de l’immeuble, par exemple l’entretien, l’électricité, le chauffage et la climatisation des espaces communs. Ils servent aussi à payer les frais reliés à l’administration de la copropriété, à la gestion des déchets et au recyclage et aux frais d’assurances de l’immeuble. Une partie des frais de condo est aussi consacrée au fonds de prévoyance.

Le fonds de prévoyance sert à couvrir et à anticiper les besoins à long terme d’un immeuble en matière de réparations majeures et de travaux de remplacement dans les parties communes. Il ne sert pas à couvrir les dépenses liées à l’entretien et à la gestion courante de l’immeuble.

Mise de fonds – Selon le type d’acheteur que vous êtes, le montant de la mise de fond nécessaire à l’achat d’un condo peut varier :

Pour un acheteur occupant, le montant de la mise de fonds est de 15% du prix de vente;
Pour un investisseur canadien, le montant de la mise de fonds varie entre 20% et 25% du prix de vente;
Pour un investisseur étranger, le montant de la mise de fonds représente 35% du prix de vente.

Notaire – Les frais de notaire doivent être assumés par l’acheteur. Ceux-ci se situent généralement autour de 1 000$ à 2 000$.

Droit de mutation (taxes de bienvenue) – Le droit de mutation immobilière est une taxe que tout acheteur doit payer à la municipalité dans les mois suivants l’achat d’une propriété. Le montant varie selon le prix d’achat de la propriété.

Vous pouvez calculer le droit de mutation sur le site suivant : http://www.calculconversion.com/calcul-taxe-de-bienvenue-mutation.html

Prêt hypothécaire – Le prêt hypothécaire est un prêt d’argent de la part d’une institution bancaire et est garanti par une hypothèque sur un bien immobilier dont l’emprunteur est propriétaire. Vous devez rembourser une partie de ce montant et des intérêts selon la fréquence prévue dans l’entente.

Frais de condo – Frais payables mensuellement au gestionnaire de copropriété. Ils sont établis selon la quote-part de votre condo.

Taxes municipales et scolaires – Le compte de taxes municipale est réclamé et envoyé par la ville, tandis que le compte de la taxe scolaire est réclamé et envoyé par le centre de service de la municipalité. Les montants sont calculés à partir de l’évaluation municipale de votre propriété. Les taux de taxation diffèrent selon les municipalités.

RAP : Le régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme qui vous permet de retirer des fonds de vos régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) pour les utiliser comme mise de fonds lors de l’achat d’une unité d’habitation admissible et ce sans payer d’impôt sur les montants retirés (maximum de 35 000 $ par personne). Vous pourrez par la suite rembourser les fonds sur une période de 15 ans. Certaines conditions s’appliquent.

Voir le site du gouvernement du Canada pour plus d’information : https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/particuliers/sujets/reer-regimes-connexes/est-regime-accession-a-propriete.html

Crédit d’impôt fédéral pour l’achat d’une habitation : À la ligne 369 de la déclaration d’impôt fédéral, vous pouvez réclamer un montant de 5 000 $, s’il s’agit de votre première résidence en tant que propriétaire.

Plus d’information, consultez le site du gouvernement du Canada : https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/particuliers/sujets/tout-votre-declaration-revenus/declaration-revenus/remplir-declaration-revenus/deductions-credits-depenses/ligne-31270-montant-achat-habitation.html

Crédit d’impôt pour achat d’une habitation : Vous pourriez avoir droit au crédit d’impôt d’un montant maximum de 750 $ pour l’achat d’une habitation, s’il s’agit de votre première résidence en tant que propriétaire.

Pour plus d’information, consultez le site du gouvernement du Québec : https://www.revenuquebec.ca/fr/citoyens/credits-dimpot/credit-dimpot-pour-achat-dune-habitation/

Montréal – Programme d’appui à l’acquisition résidentielle : La ville de Montréal a mis en place un programme d’aide financière pour l’achat d’une résidence sur son territoire pouvant atteindre 15 000 $. Voici les détails sur le site de la ville : https://montreal.ca/programmes/programme-dappui-lacquisition-residentielle

Rencontre avec un représentant d’un projet donné;
Signature d’un contrat préliminaire;
Remise des chèques de dépôts relatifs à la mise de fonds;
Lettre de financement hypothécaire ou preuve de fonds;
Visite d’inspection;
Signature de l’acte de vente;
Prise de possession/emménagement.

Il y a plusieurs avantages à acheter une unité sur plan. Voici les principales :

Possibilité de choisir les finis de l’unité (cuisine, salle de bain, planchers);
Possibilité de faire certaines modifications aux plans;
Condo tout neuf;
Le prix est souvent beaucoup plus avantageux lorsqu’on achète sur plan puisque la propriété aura probablement pris de la valeur durant la phase de construction.

Lorsqu’on parle de « partie privative », il s’agit de la partie du bâtiment (fraction) qui est achetée par le copropriétaire. Essentiellement, il s’agit de l’unité résidentielle complète, c’est-à-dire l’appartement/le logement que vous avez acquis.

Lorsqu’on parle de « partie commune à usage privatif », il s’agit d’une partie du bâtiment qui appartient au syndicat de copropriété, mais qui est à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Par exemple un balcon, une terrasse, un espace de stationnement ou un espace de rangement qui n’est pas situé dans l’unité résidentielle.

Finalement lorsqu’on parle de « partie commune », il s’agit d’une partie du bâtiment qui appartient à chacun des copropriétaires qui détient individuellement une part du droit de propriété en fonction de la valeur relative de sa fraction. Les parties communes englobent la structure du bâtiment, les passages et corridors, les escaliers et ascenseurs, les entrées et sorties du bâtiment, le terrain et les locaux communs (salle d’exercices, salle de réunion, cuisine commune, terrasse sur le toit, etc).

Dans votre contrat préliminaire ou lorsque vous recevez des communications, la « date de livraison » signifie le début d’un processus de livraison. Celui-ci comporte trois étapes :

Visite d’inspection de votre unité
Signature de l’acte de vente chez le notaire
Emménagement / prise de possession de votre unité

À la suite de la signature de l’acte de vente avec le notaire, celui-ci vous remettra vos clés et vous pourrez dès lors prendre possession de votre unité.

Les habitations neuves sont taxables. Vous devez effectivement ajouter la TPS et la TVQ au prix d’achat. Cependant, selon la valeur de l’unité, il est possible de recevoir un remboursement partiel de ces montants.

Voir l’outil de calcul de l’APCHQ pour connaitre le montant de remboursement auquel vous pourriez avoir droit : https://www.apchq.com/outils-pratiques/calculatrice-de-taxes.

La superficie brute est calculée à partir des plans d’architecture. Elle inclut toute superficie, même celle non-habitable, situé à partir des murs extérieurs jusqu’aux autres murs extérieurs ou jusqu’à la moitié des murs mitoyens. C’est cette superficie qui est indiquée sur le plan de vente et dans le contrat préliminaire.

La superficie nette est calculée par un arpenteur-géomètre et fait état de la superficie habitable de l’unité. Elle exclut donc les murs, les divisions intérieures, la cage d’escalier, les puits de ventilation, de plomberie et d’électricité. C’est cette superficie qui est indiquée sur le certificat de localisation.

Oui, tous les projets sont livrés avec un plan de garantie pour construction neuve. Les plans de garantie les plus utilisés sont ceux de l’ACQ (Association de la construction du Québec), de la GCR (Garantie construction neuves) et de la GIR (Garantie immeubles résidentiels).

Non, vous pouvez faire affaire avec l’institution financière de votre choix. Cependant, nous pouvons vous fournir une liste de plusieurs conseillers hypothécaire et de plusieurs institutions financières, qui pourront vous garantir un gel du taux d’intérêt jusqu’à la livraison de votre unité. Vous pourrez les utiliser si vous le souhaitez.

Oui, il est obligatoire d’utiliser le notaire affilié au projet. L’information sur le notaire sera indiquée dans le contrat préliminaire.

Le courtier hypothécaire agit comme intermédiaire entre l’emprunteur et les prêteurs hypothécaires.
Son rôle est donc de trouver un prêt hypothécaire selon les besoins de l’emprunteur.
Il informe et accompagne ses clients à toutes les étapes du processus (la préparation, la présentation, l’approbation et l’acceptation d’une demande de prêt hypothécaire).

La complicité avec votre courtier hypothécaire est un facteur important dans le résultat de votre demande de financement. Lorsque le courant passe et que vous êtes en confiance, les sujets les plus délicats sont plus facilement abordés et clarifiés. Le courtier hypothécaire est en meilleure position pour vous représenter et pour négocier vos conditions auprès des prêteurs.

Être à l’écoute et être honnêteté

Le courtier hypothécaire se doit de bien comprendre votre situation financière, vos attentes et vos besoins. Sa transparence et son honnêteté vous permettront de recevoir des informations conformes à la vérité, au risque parfois que ces dernières vous déçoivent.

Accessibilité

Le courtier hypothécaire sera facile à rejoindre (sinon il vous contactera dans les meilleurs délais), car il est conscient que votre temps est précieux.

Compétent

Le courtier hypothécaire connaît parfaitement le marché hypothécaire actuel. Il saura donc vous conseiller le produit hypothécaire pouvant convenir sur mesure à votre situation financière, à vos objectifs ainsi qu’à vos attentes.

Négociateur

Négocier des prêts hypothécaires au nom de ses clients est le quotidien du courtier hypothécaire. Il sait comment s’adresser et quoi dire aux différentes institutions prêteuses. Sa connaissance du marché lui permet de vous obtenir le taux d’intérêt le plus bas ainsi que des clauses et autres dispositions qui vous seront des plus avantageuses.

Consciencieux

Le courtier hypothécaire vous accompagnera jusqu’à la dernière étape de l’obtention de votre prêt hypothécaire, lorsque vous vous rendez chez le notaire.

Vulgarisateur

Que vous désiriez parler de taux hypothécaire, de prêts hypothécaires ou de marché immobilier, le meilleur courtier hypothécaire s’adresse à vous en utilisant un langage simple. Il saura répondre clairement à vos questions et vous expliquer les diverses modalités et conditions hypothécaires, afin de vous aider à faire votre choix en toute assurance et sans aucune crainte de mauvaises surprises.

Un courtier hypothécaire connaît la gamme de produits hypothécaires offerts par les prêteurs. Il recherche le prêt hypothécaire qui convient à vos objectifs et à votre situation financière en tenant compte notamment du taux d’intérêt et des caractéristiques du prêt.
Il vous fait gagner un temps précieux. Un courtier hypothécaire négocie en votre nom une hypothèque auprès des institutions, vous évitant des démarches fastidieuses et stressantes
Il obtient rapidement les informations recherchées auprès des prêteurs ce qui n’est pas à négliger compte tenu de la pénurie de ressources actuelle.

Vous avez accès à plus grand éventail de prêteurs (certains uniquement accessibles via les courtiers hypothécaires).
Les services du courtier hypothécaire sont sans frais. Ceux-ci sont rémunérés par les prêteurs.

Plusieurs variables sont prises en considération lors de la sélection du produit hypothécaire et du prêteur. On pense souvent que le travail du courtier hypothécaire est de négocier un taux avantageux, mais ça va bien plus loin que cela. Il dresse votre portrait financier complet afin de trouver le produit qui répond à vos besoins et à votre réalité. Une fois votre portrait financier et vos besoins établis, le courtier hypothécaire pourra vous conseiller sur le produit hypothécaire et le prêteur qui vous convient le mieux.

Vous pouvez obtenir une préapprobation hypothécaire auprès des prêteurs et des courtier hypothécaires.
Il déterminera le montant maximum d’emprunt que l’emprunteur peut se permettre. Le montant maximum est calculé en fonction des éléments suivants :
- Les revenus
- Les engagements financiers
- L’historique de crédit
- Le montant dont vous disposez pour la mise de fond

Depuis le 1er juin 2021, le gouvernement du Canada a introduit les simulations de crise pour les prêts hypothécaires afin de protéger les prêteurs et les emprunteurs contre des augmentations soudaines des taux d’intérêt menant à l’endettement excessif.

Le test de simulation de crise consiste à confirmer que l’emprunteur a la capacité de payer le taux d’intérêt hypothécaire négocié + 2% (par exemple, un taux fixe sur 5 ans de 5,14% + 2 % = 7,14%). Tous les acheteurs doivent passer par là, à l’exception de ceux qui souhaitent renouveler un prêt hypothécaire assuré par défaut.

Cela dépend si le produit hypothécaire est fixe ou variable.

Taux variable : Le paiement de trois mois d’intérêt seront exigés.
Taux fixe : Le montant de la pénalité est le montant le plus élevé entre le paiement de 3 mois d’intérêt et le différentiel de taux.

Différentiel de taux : Les institutions financières calculent la différence entre le taux que l’on vous a accordé et le taux dont vous pourriez bénéficier aujourd’hui. Les banques prennent souvent en compte le taux affiché, sans l’escompte, pour faire leur calcul.

En conclusion, il est fortement conseillé de contacter votre institution financière et de confirmer le montant de votre pénalité avant de rompre votre contrat hypothécaire.

Plusieurs facteurs sont pris en compte. Les facteurs économiques, votre situation financière, votre tolérance au risque et des changements à moyen long terme.

Taux fixe – Les caractéristiques :
- Le taux hypothécaire reste le même tout au long du terme que vous avez choisi (1,2,3 ou 5 ans). La situation économique actuelle avec les augmentations de taux favorise les produits hypothécaires à taux fixe.
- Les taux fixes facilitent la planification de votre budget car ils sont sans fluctuations.
- Les taux fixes sont généralement un peu plus élevés que les taux variables.
- Le montant de la pénalité est le montant le plus élevé entre le paiement de 3 mois d’intérêt et le différentiel de taux.

Taux variable – Les caractéristiques :
- Le taux varie en fonction du taux préférentiel des institutions financières généralement en lien avec le taux directeur établi par la Banque du Canada.
- Le montant de votre versement hypothécaire pourrait varier selon les fluctuations de votre taux. Si le taux d’intérêt diminue, vous profiterez d’une baisse de vos versements hypothécaires pour la plupart des produits variables. Garder les versements inchangés est un bon moyen de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement. À l’inverse, une augmentation du taux d’intérêt augmentera vos versements.
- Les taux variables sont en général plus bas que les taux fixes, mais vous devez avoir les moyens financiers d’absorber une éventuelle hausse du taux.
- La pénalité est le paiement de 3 mois d’intérêt.

L’un des grands facteurs des taux d’intérêt est le niveau de risque relié à l’emprunteur. Lorsque vous souhaitez du financement, le créancier fera une analyse pour déterminer s’il est intéressé à vous prêter une somme d’argent et à quel taux d’intérêt le prêt vous serait accordé. Cette analyse est basée principalement sur 5 volets que sont nommés les 5 C du financement

Capacité

La capacité est le montant estimé de la dette que vous pourriez contracter. Pour calculer votre capacité d’emprunt, il faut faire un calcul qui comprend des données financières telles que vos paiements mensuels et votre revenu mensuel.

Capital

Le prêteur veut déterminer si vous avez des liquidités supplémentaires après l’acquisition. La raison en est simple. Si, par exemple, un imprévu arrivait comme la perte de votre emploi, l’apparition d’une maladie, la perte d’un locataire si vous possédez des immeubles à revenus, le prêteur voudrait déterminer si vous avez des liquidités pour faire face à ce type d’éventualités ou si vous seriez rapidement en défaut de paiement.

Caution

La caution s’avère le montant que vous mettez en garantie en contrepartie du prêt. Dans le cas de l’acquisition d’un immeuble financé, il y aura une hypothèque sur l’immeuble, ce qui veut dire que si vous ne payez pas, le prêteur pourra saisir légalement votre immeuble, peu importe les montants que vous avez injectés pour l’acquisition, les rénovations ou l’entretien.

Caractéristiques financières

Ce critère de financement est spécifiquement lié à vos dossiers et à vos pointages de crédit. L’institution financière fera une enquête de crédit pour connaître votre dossier de crédit et votre pointage de crédit afin de vérifier vos antécédents de paiement. Elle veut ainsi déterminer si vous payez régulièrement vos autres comptes. Les dossiers de crédit comprennent vos antécédents de paiements de vos différents comptes de crédit pour les sept dernières années. 

Caractère

Ce critère est adopté pour déterminer votre stabilité. Les prêteurs veulent prêter à des gens qui présentent le moins de risques et dont la situation est le plus stable possible. Ils analysent si vous êtes le type de personnes à déménager souvent ou à changer souvent d’emplois. Si c’est le cas, cela démontre à leurs yeux une inconstance ce qui représente un risque supplémentaire pour le prêteur. Une personne qui déménage souvent ou qui change souvent d’emplois peut sembler plus susceptible d’être confrontée à des défaillances de paiements.

En conclusion, ces cinq critères sont tous importants à prendre en compte lorsque vous demandez du financement. Il est préférable de se préparer avant de faire une demande de financement et de s’assurer que le prêteur accepte de vous financer. Vous pouvez fixer un rendez-vous téléphonique avec votre courtier immobilier pour que l’on discute de vos défis face au financement et pour déterminer les options pour vous assurer d’être dans les meilleures conditions pour obtenirdu financement.

Cela dépend du type de propriété et si la propriété est occupée ou non par le propriétaire. Voici les détails.
- La mise de fonds minimum est de 20% du prix d’achat pour l’acquisition d’une propriété non occupée par le propriétaire (100% locative).
- Pour un propriétaire occupant
  - Mise de fonds de 5% pour une maison unifamiliale ou condominium ou duplex (pour les premiers 500 000$ et 10% pour l’excédent). Ainsi, pour la mise de fonds pour l’achat d’une maison unifamiliale de 600 000$ que vous occuperiez, le montant de cette mise de fonds serait de 35 000$ :
    - 500 000 * 5% = 25 000$
    - Excédent de 100 000 * 10% = 10 000$
  - Mise de fonds de 10% du prix d’achat pour un triplex ou pour un quadruplex
- Mise de fonds de 15 % du prix d’achat pour un 5 logements et plus (propriétaire occupant ou non occupant)

Il n’y a pas qu’une seule bonne réponse. Cela dépend de vos besoins et de votre situation personnelle. Voici quelques pistes pour vous aider à prendre votre décision.

Un taux fixe vous convient si :
- Vous avez peu de tolérance au risque.
- Vous avez peu de marge de manœuvre dans votre budget.
- Une hausse de taux d’intérêt à court/moyen terme est probable et vous voulez vous en protéger.
Un taux variable vous convient si :
- Vous avez une bonne tolérance des variations imprévues du marché.
- Votre budget vous permet d’absorber une hausse de vos paiements hypothécaires si les taux d’intérêts augmentent.
- Une baisse des taux d’intérêt est probable et vous désirez en profiter.
Comment choisir?
- Nul ne peut prédire l’avenir. Il est préférable de bien évaluer votre situation financière et votre tolérance au risque, et de déterminer vos priorités. Si vous préférez une stabilité financière, la prévisibilité du taux fixe vous conviendra mieux. Si vous désirez des versements moins élevés, le taux variable vous permettra d’atteindre cet objectif. En cas de hausse, la plupart des contrats hypothécaires vous permettent de changer pour un taux fixe en cours de route.

Il n’y a pas de pénalité si vous respectez les conditions de remboursement anticipé dans votre contrat de prêt hypothécaire. Les options de remboursement anticipé varient selon les prêteurs.
Vérifiez les conditions de votre contrat hypothécaire pour savoir :
- Si votre prêteur vous permet de faire des remboursements anticipés
- Quand votre prêteur vous permet de faire des remboursements anticipés
- S’il y a un montant minimum ou un montant maximum pour les remboursements anticipés

Si vous refinancez votre emprunt à la fin de votre terme, vous n’aurez pas de pénalité à payer. Cependant, des frais de notaire sont à prévoir car l’acte de prêt hypothécaire est changé.
Si vous refinancez en cours de terme, des frais de pénalité pour résiliation de contrat sont à prévoir en plus des frais de notaire

Dans la mesure du possible, oui! Le processus de financement de propriété comporte plusieurs étapes. Les prêteurs priorisent le traitement des demandes hypothécaires en fonction du délai de l’acheteur à obtenir son financement. Mais attention! Il est important que l’acheteur collabore bien en fournissant rapidement les documents et les informations nécessaires au traitement de sa demande.
On demande habituellement 10 jours à l’acheteur pour trouver son financement. Avec la pénurie de main-d’œuvre dans tous les domaines, il est fréquent qu’on donne 15 jours à l’acheteur pour trouver son financement.
L’acheteur qui a obtenu une préapprobation hypothécaire met les chances de son côté d’obtenir son financement à temps.

L’assurance prêt hypothécaire est nécessaire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20% du prix d’achat de votre propriété. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement de la part des emprunteurs.
Le coût de la prime est calculé sur le montant du prêt en fonction du pourcentage de la mise de fonds
Le montant de la prime peut être ajouté au montant du prêt hypothécaire.
La prime est uniquement taxable au pallier provincial (TVQ), à 9%. Il n’est pas possible de financer les taxes. Le montant de la taxe doit être réglé chez le notaire.

Mise de fonds (%)	Prime Assurance prêt hypothécaire
5%	4,00%
10%	3,10%
15%	2,80%

Une préapprobation hypothécaire est un processus qui vous permet
- De connaitre le montant maximum d’une hypothèque à laquelle vous pourriez être admissible.
- D’estimer vos paiements hypothécaires
- De garantir un taux d’intérêt pendant une durée de 60 à 120 jours selon les prêteurs.
Attention! Une préapprobation ne signifie pas automatiquement une approbation finale du prêteur. La préapprobation a été effectuée en considérant les paramètres de votre situation financière à un moment précis. Un prêteur peut réévaluer sa décision si des changements sont survenus en ce qui a trait à vos revenus, à vos engagements financiers ou à votre crédit,